お宝不動産で金持ちになる！

【お宝不動産】お悩み相談（38歳新米大家さん）　その3 / 不動産業者とのﾈｯﾄﾜｰｸ作り〜自分を売り込む時のﾎﾟｲﾝﾄ〜

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平成20年9月5日（只今のｻﾗﾘｰﾏﾝ大家さん志願者 4,455名）

ﾒﾙﾏｶﾞ版『お宝不動産で金持ちになる！』　　　＜第２２０号＞
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  ▲▲▲▲        ※  まぐまぐの殿堂入りﾒﾙﾏｶﾞになりました！
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□□□□□□　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　沢 孝史
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　● 目次

　◆　沢孝史のｻﾊﾞｲﾊﾞﾙ賃貸経営術
　　　お悩み相談（38歳新米大家さん）その３
　　　
　◆　松村裕一の不動産投資家成功への道
　　　不動産業者とのﾈｯﾄﾜｰｸ作り〜自分を売り込む時のﾎﾟｲﾝﾄ〜
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　【　沢孝史のｻﾊﾞｲﾊﾞﾙ賃貸経営術　】

　ｻﾗﾘｰﾏﾝ投資家の沢さんが､大家さん業を営む上で編み出してきた
　様々な経営術を､皆様に惜しみなくご提供するｺｰﾅｰです｡
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●お悩み相談（38歳新米大家さん）その３

【お悩み相談内容】
38歳の新米大家です｡

先月はじめて築10年の軽量鉄骨ｱﾊﾟｰﾄ一棟を
4000万円で購入したのですが､
土地と建物の内訳が書いてありませんでした｡

でも､確定申告の際には､
建物部分は減価償却費として計上しなければならないので
建物の価格はいくらにすれば良いのでしょうか｡

またなるべく減価償却は大きくしたいので､
建物の評価を大きくする方法はありませんか?


【沢孝史のｱﾄﾞﾊﾞｲｽ　その３】

《算出方法　応用編》

●応用1 売主からの資料に基づく方法

売主は､その物件を所有している間､毎年確定申告をしていますので､
売主自身が申告していた建物減価償却費一覧表のｺﾋﾟｰを入手できれば､
そこに建物の未償却残高が記載されていますので､
その金額を参考にすることができます｡


●応用2 不動産の評価に基づく方法
費用がかかりますが不動産鑑定士に簡易鑑定をしてもらうこともできます｡
またそこまでしなくても仲介業者さんにお願いして､
評価ﾚﾎﾟｰﾄを作成してもらい､その結果を参考にすることもできます｡



★次回は､『算出方法　応用３新築当時の建築費に基づく方法』です｡
　お楽しみに｡

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　【　松村裕一の不動産投資家成功への道　】

3年間で10億円の不動産投資を成功させた｢元･普通のｻﾗﾘｰﾏﾝ｣
松村裕一氏が､不動産投資家成功への道のりを語ります｡
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■第5回　不動産業者とのﾈｯﾄﾜｰｸ作り〜自分を売り込む時のﾎﾟｲﾝﾄ〜

私がこれまでの経験から得たﾎﾟｲﾝﾄをご紹介します｡


　●１．同じ担当者と連絡を取り続ける
私は自分を売り込む際､決して担当者を変えませんでした｡
自分を売り込むのに担当者を変えてしまうと意味がないからです｡

確かに担当者とのﾌｨｰﾘﾝｸﾞが合う合わないはありますが､
いつも違う担当者では毎回振り出しに戻って話をしなければなりません｡


　●２．行く度にｱﾌﾟﾛｰﾁ方法を変える
なんとか訪問まで漕ぎ着けた不動産業者に何度も足を運んでも､
毎回同じ手法で同じ内容を話していては意欲が伝わりません｡

そこで､資料を作成したり､
同時進行で進めていた融資付けで訪問している銀行の名前と
担当者の名前を出してみたりすることが効果的です｡

資料は銀行に見せても効果があるので
出来るだけ厳密な数字を出したほうがいいです｡

例えば､買いたい物件地域の人口､人気､
駅の乗車率･利用率を過去数年分ｸﾞﾗﾌ化すれば､
いかに自分の買おうとしている物件が優良かも見せる事ができます｡


　●３．自分をどう見せるか意識する
収益物件を探しているとはいえ､信頼を得るのは人間です｡
最終的には人間と人間の関わりであることを念頭に置いて行動することが､
対個人(担当者)からの信頼獲得の鍵となります｡

会話のﾃｸﾆｯｸは場数を踏めば身に着けることができるかもしれません｡
しかし､ﾃｸﾆｯｸだけでは不十分です｡

経験や実績･その人個人の雰囲気は
時間が経たないと身につけることはできません｡
ですから､自分をどう見せるかを考えることが必要です｡
私はそれも戦略であると考えています｡


　●４．どこにでも自分自身で足を運ぶ
ｾﾐﾅｰや､１棟目に購入した渋谷のﾏﾝｼｮﾝもそうでしたが､
自分で積極的に足を運び､顔を売ることで､
さらに人脈を広げ関係を維持することとなり､
仲間やﾒﾝﾀｰを見つけることにつながります｡  
 

★次回は｢実行すべきこと｣です｡
　お楽しみに｡

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※ ご注意
　本ﾒﾙﾏｶﾞの内容はあくまで参考です｡
　投資の判断はあくまで自己責任であり､当方はその実行及び結果について
　一切の責任は負いません｡
　ご投稿いただいたご質問は､このﾒﾙﾏｶﾞでの公開の他､書籍雑誌等でも
　取り上げさせていただくこともございます｡
　あらかじめご了承ください｡尚､個人名等私的情報については特定できな
　いよう細心の注意を払います｡

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ﾒﾙﾏｶﾞ版『お宝不動産で金持ちになる！』
発行責任者　　　　　沢 孝史
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