不動産ﾌｧｲﾅﾝｽ･ﾏｶﾞｼﾞﾝ

★★　小林秀二の不動産ﾌｧｲﾅﾝｽ･ﾏｶﾞｼﾞﾝ　★★

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★★★　小林秀二の不動産ﾌｧｲﾅﾝｽ･ﾏｶﾞｼﾞﾝ　第１２号(2006.8.19)★★★
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不動産ﾌｧｲﾅﾝｽ･ﾏｶﾞｼﾞﾝの第１２号をお届けいたします！　

目次
１．ﾆｭｰｽの裏読み １つ
２．役立つﾌｧｲﾅﾝｽ理論
３．お役立ち（書籍のご紹介）
４．編集後記
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１．ﾆｭｰｽの裏読み
　
★　良い話なのか､悪い話なのか｡抵当証券裁判の逆転判決｡
　　
　抵当証券の｢大和都市管財｣の詐欺事件における顧客が不動産鑑定会社を訴え
た民事事件で東京高裁の判決が７月１９日に出された｡０５年２月の１審の東京
地裁の判決は５６００万円の支払を命じていたが､これを取り消して､顧客の請
求を棄却した｡

　雛形裁判長は､故意または過失によって専門家としての裁量を逸脱した場合は
損害賠償責任を負うとしながらも､手法および評価額に逸脱は認められないとし
た｡たしか､３０億円程度のｺﾞﾙﾌ場を１５０億円と評価したと記憶しているが
その程度は裁量の範囲内ということか｡鑑定評価基準は､評価の範囲を示してお
らず､また手法も例示であるから何でもｱﾘという風にも読める｡

　注目の判決であり､ﾏｽｺﾐ各社や鑑定関係の傍聴人も多かったと聞いている｡
この判決には｢おｰ｣という感じで､ちょっと古いがｼﾞｰｺの｢ﾔﾅｷﾞｻﾜ･･
ﾏｷ｣｢おｰ｣という雰囲気だったと傍聴したある鑑定士が教えてくれた｡

　この結果を聞いて､｢ということは評価額でﾋﾞｸつくことはないよね｡｣｢最
近のﾊﾞﾌﾞﾘｰな依頼も断らなくてもいいか･･･｣という強気な意見が出た｡し
かし､だんだん｢鑑定評価基準が何も書いていないという批判だよね｡｣｢鑑定
って役立たずというお墨付き？｣｢あんまり役に立っていないのがばれる｡｣と
気づいてきた｡

　翌日にﾏｽｺﾐに載った記事は･･･無かった｡昨今の専門資格者（会計士､
建築士､医師･･･）に対して格好の批判判決が出ると期待していた記者は拍子
抜け｡

　もっとも驚いたのは（社）日本不動産鑑定協会であるのは間違いない｡なにせ
当の不動産鑑定士をよりによって前日に懲戒処分にしてしまったからだ｡（この
事件では既に除名された鑑定士も１人いる）この人は鑑定協会を訴えることもで
きるはずだ｡しかも､鑑定評価基準が役立たずと言われたも同然の判決｡基準に
関しては､継続地代やｻﾌﾞﾘｰｽの最高裁判決でも厳しく批判されている｡さあ
､どうする鑑定士｡

もちろん顧客の方は即日控訴しました｡最高裁判決に注目しましょう｡

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２．役立つﾌｧｲﾅﾝｽ理論

Ｑ　

･	The total asset turnover is 1.2
･	The after-tax profit margin is 10%
･	The financial leverage multiplier is 1.5

Given this information, the company’s return on equity is :

　　ａ　 ９％
     b    １０％
     c    １２％ 
     d    １８％

Ａ　ｄ

ＰＯＩＮＴ　

ＲＯＥ＝純益率×資産回転率×財務ﾚﾊﾞﾚｯｼﾞ＝0.1×1.2×1.5　
　　
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３．お役立ち（書籍の紹介）

ついに出版されました！

購入はこちら（ｱﾏｿﾞﾝ）⇒　
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丸善丸の内店（ｺﾚﾄﾞ）の１階に常備しています｡


◆	｢不動産ﾌｧｲﾅﾝｽ入門
　―ﾘｽｸﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄのための不動産金融工学―｣
　　体裁：A5判､320頁､ﾊｰﾄﾞｶﾊﾞｰ
　　定価：3,780円（本体3,600円＋税）
　　発行：株式会社ﾋﾞｰｴﾑｼﾞｪｰ
　　発売：丸善株式会社


（以下はﾆｭｰｽ･ﾘﾘｰｽより）

本書は､不動産と金融の融合の時代を迎えた中で､従来と異なる不動産ﾘ
ｽｸが顕在化している状況を前に､従来とは異なる不動産の側面を理解する
ためﾌｧｲﾅﾝｽ(金融工学)という視点から不動産ﾘｽｸを解説したもので
す｡本書は実務者向け専門誌である月刊『ＲＭＪ(ﾘｱﾙｴｽﾃｰﾄﾏﾈｼﾞ
ﾒﾝﾄｼﾞｬｰﾅﾙ)に､2004年1月号から2005年12月号まで連載され大好
評を得た｢不動産ﾌｧｲﾅﾝｽ初級｣全24回が基礎となっています｡ 

不動産の金融商品化の勢いは止まることを知らず､不動産は､目で見て､
触ることができ､動かせないという従来の不動産とは異なる､見えない､
触れない､動く金融商品へと変貌を遂げています｡こうした状況において
不動産ﾋﾞｼﾞﾈｽも大きく変転しています｡不動産ﾋﾞｼﾞﾈｽに関わる者は､
好むと好まざるとに拘わらず､あるいは気づかないまま､こうした大きな
ﾊﾟﾗﾀﾞｲﾑ変換の渦に巻き込まれているのです｡これまで実務の世界では
不動産に対する評価は多分に経験と勘に依存してきました｡しかし旧来の
考え方では､こうした時代へ対応することは困難だといわざるを得ません｡ 

本書は､不動産評価をはじめ､新商品の開発､価格や契約の決定など､
不動産をめぐるさまざまな意思決定の場面において､ﾌｧｲﾅﾝｽ(≒金
融工学)という手法を用いて､それらの問題解決に挑むための考え方を解
説しています｡ﾌｧｲﾅﾝｽを問題解決のためのﾂｰﾙと位置づけ､不動
産ﾋﾞｼﾞﾈｽにおけるﾋﾞｼﾞﾈｽﾂｰﾙとしての使いこなし方を提案していま
す｡ 

不動産金融工学に関する書籍は既にいくつか出版されていますが､本書
には､次のような特徴があります｡ 

第一に､数式の使用を極力抑えた記述を心がけ､図表での直感的な説明
を盛り込む等類書に比べ相当程度読みやすいものとなっています｡ 

第二に､不動産金融工学に関する実務に即した書籍の多くは翻訳本が多く
､必ずしも我が国の実情に即した内容のものとなっていないのに比べ､本
書は､我が国の法制度や商慣習を踏まえつつも､ｼﾞｬﾊﾟﾝ･ﾛｰｶﾙに陥
ることなくｸﾞﾛｰﾊﾞﾙｽﾀﾝﾀﾞｰﾄﾞな視点で日本の不動産を巡る環境を解
説しています｡ 

第三に､我が国の不動産金融工学に関する著作は学術ｻｲﾄﾞからのものが
多いのに対し､本書は､そういった敷居の高いｱｶﾃﾞﾐｯｸな理論と実務と
の橋渡しとなるような内容になっています｡単なるﾌｧｲﾅﾝｽ理論の解説
ではなく応用に力点を置き多くの問題解決の提案を行い､不動産ﾌｧｲﾅﾝ
ｽ分野の全貌を鳥瞰します｡実務者や初学者が誤解したり悩むところを熟知
した筆者がﾎﾟｲﾝﾄを突いて展開します｡このとき理論の展開だけでなく必
ず実証ﾃﾞｰﾀや活用方法まで説明することを心がけています｡ 

ｺﾗﾑ等､ｴｯｾｰ風読み物としての面白さと､それでいて学術書ﾚﾍﾞﾙ
の高度な内容を併せ持った､不動産金融工学の平易な入門書として､不動産
と金融のﾋﾞｼﾞﾈｽに関わる者､関わろうとする者､法と会計､建築士､ｱﾅ
ﾘｽﾄ､ﾌｧｲﾅﾝｼｬﾙ･ﾌﾟﾗﾝﾅｰ､ｺﾝｻﾙﾀﾝﾄなど周辺の専門家
､政策や行政担当者､さらには､学部ﾚﾍﾞﾙからﾋﾞｼﾞﾈｽｽｸｰ.ﾙにおいて
不動産ﾌｧｲﾅﾝｽを学ぶ学生諸氏等､幅広い読者に受け入れられるものと
なっています｡ 

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４．編集後記

最近､｢街の格差｣に関する本が出ていますね｡｢東京土地のｸﾞﾗﾝﾌﾟﾘ｣（講談
社）､｢週間東洋経済｣（７月１日号）など｡ﾊﾞﾌﾞﾙ前には泉麻人の｢街のｵｷﾃ｣
で東京２３区のﾗﾝｷﾝｸﾞとか局番の偉い順とか面白かったですけど｡そう言われ
てもﾘｯﾁな人が港区に住むんであって､住んだからﾘｯﾁにならないので困るわ
けですが｡
これまであんまり行政ｻｰﾋﾞｽの格差って気にしないところもあったのでしょう
｡夕張市の破綻などもあって､人口移動も起こるのでしょうか｡まあ､こういうﾃﾞ
ｰﾀも結果なのか原因なのかはわかりませんが｡

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発行：有限会社不動産金融工学研究所
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