家賃どっと入りｺﾗﾑ

家賃どっと入りｺﾗﾑ Ｖol.０７６

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皆様！おはようございます（*＾−＾*）ﾉ 

北京ｵﾘﾝﾋﾟｯｸ開催まで１ｹ月を切りました！！応援練習は進んでいますか（爆）

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ＴＯＰﾊﾞｯﾀｰは愛読者も多い『成田仁のｺﾞｰﾙﾄﾞﾗｯｼｭ！！』ｺﾗﾑ編です♪

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　《　ﾏﾝｼｮﾝ用地　大ｾｰﾙ  》
 
前回に引き続き不動産とﾌｧｲﾅﾝｽのお話です｡

今､ﾏﾝｼｮﾝ用地が大安売りになっています｡価格を下げ続けても購入希望
者がいません！購入希望者がいてもﾏﾝｼｮﾝ事業者は融資をしてもらえず､
結局売買が非成立で終わり､売主事業者である不動産業者は､銀行から事業資
金の返済を求められ､価格を下げ続けるしか無いのです｡
買主である事業主の不動産業者への新規ﾌｧｲﾅﾝｽは､銀行が“全面撤退”
くらいの勢いです！

ﾊﾞﾌﾞﾙ崩壊後の銀行が､自分で自分の首を絞めていた様相と同じ状況です！
結局不動産の価格は“融資”次第なので､銀行が緩ければ上昇し､締めれば下
降します｡

同じｴﾘｱでも､通常の不動産評価としては､表通りの方が数倍評価が高いの
にも関わらず（路線価でもそうですね！）､現状では表の大通り沿いのﾏﾝｼｮ
ﾝ用地の方が安いのです｡大逆転現象が起きてきます｡
この現象の種明かしをすると､住宅用地を求め家を建てる人には､銀行が融資
をするからです｡

ﾊﾞﾌﾞﾙ崩壊後､六本木でも『利回り10％』なんて物件が出てきた時代がありま
した｡ただ､その時に購入できた人がいるのかと言うとほとんど皆無ですが､
いるとすれば一部潤沢に現金を持っている人や､本当の富裕層･外資系のﾌｧ
ﾝﾄﾞだと思われます｡なぜなら､やはり融資されなかったからです｡

現状は不動産の価格が下がり利回りが上昇してきているのですが､個人投資家
向けのｱﾊﾟｰﾄﾛｰﾝ等の融資が“全面撤退”と言う状況にはなってはいませ
ん｡（条件等厳しくはなってきていますが･･･）
ｲｰﾙﾄﾞｷﾞｬｯﾌﾟ（注：１）から考えても､これ以上収益不動産の価格が下が
る状況は考えられないところまでは来ているとは思うのですが､万が一下がっ
てくる場面になると､個人向け融資も“全面撤退”になる可能性が非常に高く
なります｡
結局､高利回りの物件を市場で見つける事は出来るかもしれませんが､現金購
入者以外は､購入できない状況になると言うことです｡

不動産事業者が融資出来ない現状では､個人で収益不動産をお考えの皆さんに
とって､｢市場のｷﾞｬｯﾌﾟ｣をﾓﾉにできる千載一隅のﾁｬﾝｽかも知れませ
ん｡

注：１　ｲｰﾙﾄﾞ･ｷﾞｬｯﾌﾟ　長期国債の利回り（長期金利）と保有する資産
の利回りとの格差を示す数値



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もちろん価格が安く高利回りの方が好まれますが､結果､『ｱﾊﾟｰﾄﾛｰﾝ等
のﾌｧｲﾅﾝｽが“全面撤退”』になってしまわれては困ります｡｡（汗）
『現金購入者以外は購入できない状況』だけは現実になってほしくありません！！


このｺｰﾅｰは営業ﾏﾝが日常ふっと気になった事等を書いているｺﾗﾑです
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
┏━━━━━━━━━━━━▽【　日常ｺﾗﾑ　】▽━━━━━━━━━━━━━━┓


　《 　不動産経営　体験談！　》

今更ながら､不動産経営のﾒﾘｯﾄを述べるつもりはありませんが､身近な人
からの体験談があるので､本日はそれを書きたいと思います｡

私の親戚の中には､昔から1棟単位でのﾏﾝｼｮﾝ経営をしている世帯が3世
帯おります｡
3世帯とも仕事内容が､時代の流れを大きく受けた職業なものですから､ここ
何十年かは業績も余りよくないとの事です｡ただ､不動産経営に支えられてい
るので､昔からの豊かな生活は一向に変わっておりません｡

景気が良くても悪くても､『入居者さえいれば経営が成り立つ簡単な仕組み』
が､不動産経営です｡常にその点さえ気にしていれば良い単純な商売とも言え
ますね｡

また､何千人と雇用している大手広告系会社の社長さんはこうおしゃっていま
した（多分本音です）｡

『峯崎君いいか！私はこの事業が成功するかどうかのﾘｽｸを取りながら､銀
  行からお金を借り人を雇い､人を雇えば気も使うし下げたくない人に頭を下
  げ､命を削ってやってきたけど､結局色々と税金を引かれ法人税までも持っ
  ていかれ､最後手元に残るのは10％もないよ｡それに比べ､入居者さえいれ
  ば誰にも気を使わずして10％確保できる不動産経営は､素晴らしいね』

これも､何ともいえない説得力を持つ話だと思います｡

あれこれﾒﾘｯﾄを並べるより､このような生の体験談を1人でも多くのお客
様に聞いてもらえるとｲﾒｰｼﾞし易いのではないでしょうか？そして､その体
験談を1人でも多くのお客様に伝えるのが我々の仕事ですね｡


峯崎　勇

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『生の体験談』を聞きｲﾒｰｼﾞをしていき､更に疑問点が出た時には『その部
門のﾌﾟﾛ』にﾊﾞｼﾊﾞｼ質問していただければ､不動産経営がそんなに難しく感
じないのではないかと思われます｡管理工夫に困った方は是非ｿﾘｯﾄﾞの賃貸
管理部にお任せ下さい♪


お次は､『ﾎﾟｴﾏｰ志望？』のねぼすけ猫です（笑）♪
　　　　　　　　　　　　　　　　　　
┏━━━━━━━━━━━━▽【　気ままなｺﾗﾑ　】▽━━━━━━━━━━━━┓


　《　超巨大ｺﾞｼﾞﾗ 出現！？　》

“ﾓﾝｽﾀｰﾍﾟｱﾚﾝﾂ”って聞いたことありませんか？？
今じゃ教育界を悩ませる大大大問題のﾀﾈになっているそうな｡
 
例えば､親が学校に､｢子供に掃除をさせるな！｣｢（ｹﾝｶをした）相手の
子供を転校させろ｣といった要求や､｢学校が勝手に給食を出したんだから､
給食費を払う義務はない｣といって堂々と滞納をしていたり､｢嫌いなものを
食べさせるのは学校側の体罰だ！その教師をｸﾋﾞにしろっ！｣だの｡｡挙句､
｢担任が朝起こしてくれないからｳﾁの子が遅刻したんだ！学校の責任だっ｣
といって学校に講義にするなど｡｡この様な理不尽な要求やｸﾚｰﾑが増えて
いるのが現状｡こうした保護者を世間一般的では｢ﾓﾝｽﾀｰﾍﾟｱﾚﾝﾂ｣と
呼ばれている｡
 
日々状態はｴｽｶﾚｰﾄし､長時間の苦情や抗議の電話が授業中にまで及び､
教師の日常業務に支障が生じているほか､ｽﾄﾚｽで体調を崩す教師も多く､
教育委員会だけではﾗﾁ開かなくなり､弁護士やら国まで出てきているそうな｡
国まで動いたのは､今回が“初（はつ）”！！　今後“２度目”が無い事を願
いたい｡

親の言う『子供の為』『子供を護る』とは｡｡なんだろうか｡｡
それがﾎﾝﾄに子供の為かどうか｡｡実行する前に再度考えたことがあります
か？？
 
『ｴｺﾞ』と『愛情』､『個人の尊重』と『育児放棄』､『優しさ』と『甘やか
し』､『しつけ』と『体罰』､『護る』と『縛る』､『自由』と『放任』｡｡
履き違えていませんか？？

電車の中を走り回る子供､席にじっと座っていられない子供､目上に対する言
葉使いを知らない子供等､半日街を歩いているだけでよく見かけます｡

子供はいづれ親の手元から巣立つ｡親が手放したくないと思っても｡｡必ず巣
立つ｡そんな時､子供が自分の足で立って旅立てる力を引き出してあげるのが､
親の勤めなのでは無いでしょうか｡
親が作ったﾚｰﾙに､いつまでも子供を乗せて走らせてはいけないと､ﾎﾞｸは
思うのです｡そんな事をしていたら､子供の『自立の芽』を摘んでしまいます｡


親の笑顔は太陽｡｡そして親の背中は道標｡子供の心や笑顔はひまわり｡子供
の目は､常にありのままを見ている｡
 
太陽に向かってひまわりが元気に咲くのと同じように､親の笑顔に向かって子
供の感受性は育ち､にぱっとかわいい笑顔を見せてくれる｡
怒った顔ばかりしていると､ひまわり（子供）は俯いてしまうだろう｡｡

どうか｡｡行動をする前に深呼吸をして､今一度履き違えてないかを考えてほ
しいと､ﾎﾞｸは願う


　ねぼすけ猫
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ﾗｽﾄﾊﾞｯﾀｰは､またまたﾙｰｷｰが加わってﾊﾟﾜｰ（天然っぷりが）ｱｯ
ﾌﾟした（？）修業ｺﾗﾑです（＾＾；Ａ

┏━━━━━━━━━━━━▽【　達人への修業道　】▽━━━━━━━━━━━━┓


　《【2008年不動産業界】現場から感じるﾓﾉ 》

今年に入り不動産業界は､調整局面にあると言われております｡

ｻﾌﾞﾌﾟﾗｲﾑ問題や金融商品取引法施行に伴う､不動産投資顧問業のﾊｰﾄﾞﾙ
の上昇が重なった事を元より､新興ﾌｧﾝﾄﾞ又は転売業者などのﾘﾌｧｲﾅﾝ
ｽ期限に絡む物件売却が､今後相当規模で出てくる可能性があり､今年いっぱ
いは調整が続くという声が至るところから聞こえてきます｡

申し遅れましたが､私最近ｿﾘｯﾄﾞに転職してきたばかりの｢寺井　達郎｣と
申します｡配属部署は営業部ですので､今後皆様と深く関わっていくかと思い
ます｡宜しくお願いします（＿ ＿）

私の前職は､企業が所有する活用しきれない不動産を一括購入し､分割･統合
して売却する『転売事業』をﾒｲﾝにやっておりましたが､今年に入り売却資
産は100数十億円に達し､売るに売れない状態､買い手側も買うにも買えない
状態で､付き合いのある会社を含め､不動産はまったくと言っていい程流動さ
れていない状況でした｡

転職をして､不動産投資の世界に入り驚かされた事があります｡
最近雑誌や新聞ﾆｭｰｽで､不動産市況に関する悲観的な記事をよく見ますし､
現状を見ても実勢価格が下がり気味で､不動産業者間での取引が減っています
が､そんな中､個人投資家の不動産を求める動きがあまりにも目立つように見
え､良い物件は公開後､即売却されている事に驚きました｡

ただ､ﾌﾟﾛの業者も一般投資家もこぞって欲しがるほど良い物件は､購入希望
者が希望価格で買付の申込をしても､その価格より高い価格で申込をする人が
現れて､なかなか買えない状況です｡良い物件こそｽﾋﾟｰﾄﾞや判断力が重要な
のではないでしょうか！

私も物件の情報を提供する立場にいる人間だからこそより良い物件をいち早く
投資家の皆様にお届けすることを心掛けたいと思います｡


寺井　達郎 

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私達ﾌﾟﾛの目から見ても『良い物件』は､ｽｺﾞｲ速さで売れています｡それも
新着順に｡だからこそｿﾘｯﾄﾞＩＴﾁｰﾑは､『ﾄﾞｺよりも速く新鮮で濃い情
報の提供！』をﾓｯﾄｰに､今まで以上にｽﾋﾟｰﾄﾞ強化に全力投球をして参り
たいと思います（＿ ＿）

それでは皆様､またお会いしましょう(＾＾)/ｼ

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