家賃どっと入りｺﾗﾑ

家賃どっと入りｺﾗﾑＶol．０８２

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皆様！おはようございます（*＾−＾*）ﾉ 
ﾜﾝﾀﾞｰの缶ｺｰﾋｰに付いているﾁｮﾛｯＱが､全種類集まってｳｷｳｷ気分
な私です（いぇい♪）☆
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ＴＯＰﾊﾞｯﾀｰは愛読者も多い『成田仁のｺﾞｰﾙﾄﾞﾗｯｼｭ！！』ｺﾗﾑ編です♪

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　《 世界同時株安 》


世界的な株安に歯止めがかかりません｡

以前のｺﾗﾑで書いた通り､実体経済の何倍にも膨らんだﾏﾈｰ経済が一気に
収縮に向かっています｡
ﾌｧﾝﾄﾞの組成･証券化の手法を使った､金融のﾏｼﾞｯｸの仕組みのﾒｯｷが
どんどん剥がれてきています｡

ｺﾗﾑでもご紹介したお話ですが､収益不動産を証券化したＪﾘｰﾄが出来て
から､ﾘｰﾄの利回りと現物の収益不動産の利回りを比較されるｹｰｽが頻繁
にありました｡利回りが似たようなものだから､換金性の点でﾘｰﾄに軍配を
上げられているお客様も多かったような気がします｡

ﾘｰﾄの利回りは現物の収益不動産投資で言えば､自己資金（頭金）に対する
利回りなので､比較対象にはならないと言う話を良く申し上げておりました｡
不動産証券化の手法は､基本的には低金利を利用してﾉﾝﾘｺｰｽﾛｰﾝでﾃﾞｯ
ﾄﾞ（借り入れ）の調達をして､ﾚﾊﾞﾚｯｼﾞを効かせてｴｸｲﾃｨ部分（自己資
金）の利回りを高くして証券化する手法です｡

不動産の値下がりが始まると､ｴｸｲﾃｨの部分が値下がり分だけ価値が失わ
れていきます｡つまり証券の価値が下がっていくわけです｡
また､ﾉﾝﾘｺｰｽﾛｰﾝは5年とか7年で返済の期日が来ます｡
今､その借り換えが困難になってきています｡そうなると､不動産を売却して
返済するしかありません｡期日が迫った売却ですから投売りになります｡当然
価格も安くなります｡その辺の事情からか､ﾘｰﾄも大幅安です｡

本当は､価格変動のあまり無い安定配当の商品として創られたものが､金融市
場の崩壊とともに､金融ﾏｼﾞｯｸの仕組みの崩壊です｡

現物の収益不動産投資は､20年返済･30年返済のｱﾊﾟｰﾄﾛｰﾝを利用するわ
けですから､期日が来て無理矢理売らなければならないなんて事はありません｡
ちゃんとした管理をしていれば､20年･30年に渡って安定した配当（家賃収入）
を受け取ることが出来ます｡


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次のﾊﾞﾀｰは､営業ﾏﾝが日常ふっと気になった事などを書いているｺﾗﾑです

┏━━━━━━━━━━━━▽【　日常ｺﾗﾑ　】▽━━━━━━━━━━━━━━┓

　《 物件調査はじめの一歩 》


“秋の夜はつるべ落とし･･･”と言いますが､あっという間に暗くなるのは
昨今の金融情勢と似ている様な気がします｡これから冬に突入という事でしょ
うか？

さて､私はＳＯＬＩＤｼﾘｰｽﾞの用地仕入れから建築中の監理まで担当してい
ますが､今回はその要である物件調査のお話しをしたいと思います｡

物件調査と言っても､私の場合はｱﾊﾟｰﾄ･ﾏﾝｼｮﾝなどの共同住宅を建築
するという目的が決まっていますので､最低限それが可能かを調べれば良いわ
けですが､一般的な専用住宅と違い色々と規制があります｡

建築基準法や自治体毎の各条例､消防法などが主なものですが､最初の調査は
“接道”です｡

『建築を行う敷地は道路に２ｍ以上接していなければならない』と定義されて
いますが､現地の見た目と法解釈が一致するとは限りませんので､この道路の
調査を怠ると大変な事になります｡

簡単に説明しますと､ここでいう“道路”は建築基準法で定めるものであり､
公道･私道や所有権の内容を問いません｡
実際には､調査対象地を管轄する建築指導課等の窓口で“建築基準法上の道路
種別”を調査すれば接する道路の種類を確認できます｡又､その“道路”が43
条但し書きであったり接道していない場合でも､自治体毎の条例や内規で､一
定の制限の元､建築が出来る場合がありますので､窓口で建物の用途（ここで
は共同住宅）を前提に尋ねることも必要です｡

さらに､公図（登記所の筆界地図）と現地を照らし合わせ､道路の範囲や対象
地との間に水路跡や他人地が無いか｡｡なども調査します｡

以上の結果で建築の可否や制限が解り､おおまかな建物ﾎﾞﾘｭｰﾑが想像でき
ます｡そして各種法規制の調査となりますが､経験により現地とその周辺をつ
ぶさに見れば､調査すべき事が解るようになります｡
この接道調査により､現在の法律･条例等では建築が出来ない物件が“再建築
不可”となる訳ですが､既存建物の基礎や主要構造体を残して同用途にﾌﾙﾘ
ﾌｫｰﾑする事が合法的に可能な為､考え方によりｺｽﾄﾊﾟﾌｫｰﾏﾝｽの高
い賃貸物件として扱う事も可能です｡

不動投資のｽﾀﾝｽは各自違いがあり､求める物件の特性は自ずから違ってき
ますが､基本は現地を見て自分ならこの共同住宅に住みたいか？だと思います｡


坂本　正明
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３番ﾊﾞｯﾀｰはまだまだ修業中の達人ｺﾗﾑです

┏━━━━━━━━━━━━▽【　達人への修業道　】▽━━━━━━━━━━━━┓

　《　不動産投資　》


ずっと前までは､『自分の家』を買う事が“将来の財産″と思われている方が
多かったと思いますが､ここ数年は｢副収入を得たい｡年金や保険の代わりに
したい｡｡｡｣等理由は様々ですが､『不動産投資』に興味を持たれている方
が増えています｡
ｵｰﾅｰになる為にはまず知識を｡｡｡と､『不動産投資』の本やＤＶＤ等で
独自で研究をしている方もいるのではないでしょうか？私も研究してきました｡
しかし､独自で研究するには限界があります｡

それはなぜか？直接ﾌﾟﾛに聞かないと得られない知識があるからです｡

ＤＶＤや本の内容の大半が､物件の選び方や業者との交渉の仕方･成功体験等
だけで､肝心の“借り入れ”について触れているものが､ほとんどありません｡
しかし､余程の資産家の方でもない限り､金融機関との関係無しでは不動産を
取得するのはまず不可能です｡物件の選び方等の知識だけではなく､融資につ
いての知識も無いと購入は難しいと思います｡

私は思うのです｡｢実際に､独自で研究した方の何割が､実際に不動産を取得
できたのでしょうか？また､ｵｰﾅｰになった方の何割が､安定収入を取得で
きたのでしょうか？｣と｡恐らく全体の1％もいないと思います｡

不動産投資に興味を持たれている方の70％は行動すらせず､25％の人は不動産
を探すもののお金を借りることができずに､不動産を取得できていないのが現
状です｡このままでは､本･ＤＶＤといった研究材料に対してただお金を払う
だけで､いつまでたっても不動産投資は始められません｡

それならどうすれば良いのか？　まずは今一歩踏み出す事です！

今､不動産業界の大型倒産が相次いでいます｡しかし､裏を返せば投資物件を
底値で買える大きなﾁｬﾝｽだと思うのです｡
ですから今一歩踏み出して､各分野毎に専門知識を持つ精鋭部隊の当社に直接
お尋ね下さい｡お客様一人一人に合った運用ﾌﾟﾗﾝを提供致します！


吉本　一教
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さてﾗｽﾄﾊﾞｯﾀｰは､『頭やわらかｺｰﾅｰ』担当のねぼすけ猫です（笑）♪

┏━━━━━━━━━━━━▽【　気ままなｺﾗﾑ　】▽━━━━━━━━━━━━┓

　《  心護神〜syugoshin〜  》


前にｺﾗﾑでお話した事があると思いますが､ﾎﾞｸには妹の様な存在の猫を飼っ
てました｡妹は今から9年前､19年9ｹ月の生涯を閉じました｡
このお話は､妹が他界した後に起こった不思議出来事です｡
 
妹だった猫が他界した当時ﾎﾞｸは､通院しながら短時間だけ働ける程回復して
ました｡ただ体に負担の大きい療法だった為数回しか使えず､｢限界回数まで
使っても効果は長く持って3年｡その後は副作用として車椅子生活になる｡｣
と告知された頃でした｡

｢時間が無い｣｡｡が口癖だったﾎﾞｸは､色々な事を慌てて決断したのです｡
体が動ける間に1つでも多く資格を増やそうと資格学校に通い､学費の為に掛
け持ちで仕事をしていたので､365日仕事と学校通いの生活でした｡

その生活から１年くらい経ったころでしょうか｡｡或る晩ﾎﾞｸはふわふわした
毛並みに触れたので､おや？って起きたら､妹がﾎﾞｸの横にちょこんと座って
怒った顔してました｡
今思えば､ｱﾚは妹からの警告だったのだと思います｡
そんな事に気付かぬままﾎﾞｸは､更にその生活を続け､2年目を迎えた頃つい
に過労で倒れたのです｡無気力になってしまったﾎﾞｸは､或る晩生死を彷徨う
程の金縛りにあいました｡

足元辺りから｢深く眠りなさい｣と声が聞こえ､なんだか温かくて心地良くなっ
たので､すぅっと眠りに入った瞬間､ｿﾞｯとして怖くなりました｡｢怖い｡眠
りたくない！！｣って思った途端､呼吸ができなくなりました｡ﾎﾞｸは､｢も
うﾀﾞﾒだ｣って思いました｡その時です！妹が横に座って､足元の方に向かっ
て｢ﾆｬｰﾝ｣と鳴き続けていました｡途端に金縛りが解け､呼吸ができるよ
うになりました｡　妹は警告を無視したﾎﾞｸを救ってくれたのです｡　　

今の主治医に出会い病の原因がﾊｯｷﾘ解ったのも､今傍にいる友人に出会っ
たのも､この出来事から数日後の事｡｡そして妹を感じなくなったのもこの出
来事の数日後の事｡｡ﾎﾞｸは､妹に救われ妹に導かれた｡｡と､そんな気がし
ています｡

もう直ぐ命日｡｡かわいぃ妹よ｡｡今年は何が食べたいですか｡｡？


ねぼすけ猫
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それでは皆様､またお会いしましょう(＾＾)/ｼ

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