2008.06.13
【本当の住まいづくり入門】～親族への自宅売却と特別控除
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.o○ < 本当の住まいづくり入門 ｜(増刊号147号）
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│田│ http://www.hng.ne.jp/
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◆本日の注目情報
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└◆税理士がお答えします！【不動産 税金相談室】
｜ ＜ 親族への自宅売却と特別控除 ＞
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└◆仙台の工務店：武海建設早坂さん【家づくりのﾌﾟﾗｽﾜﾝﾎﾟｲﾝﾄ】
｜ ＜ ﾘﾌｫｰﾑと200年住宅の密接な関係から読む業者選択のﾎﾟｲﾝﾄ ＞
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└◆全国各地で開催されるﾊｳｽﾒｰｶｰ＆工務店
＆建築家の現場見学会･ｲﾍﾞﾝﾄ情報
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│田│ [1] 税理士がお答えします！【不動産 税金相談室】
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＜ 親族への自宅売却と特別控除 ＞
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Ｑ 諸事情から､義姉（妻の姉）の配偶者へ自宅を売却することとなりました｡
売却利益が見込まれることから､3000万円特別控除や軽減税率の適用を受
けたいと考えておりますが､｢親戚への売却は対象外｣と聞きます｡この
場合､やはり特例の対象外となるのでしょうか｡
なお､売却後に義姉夫婦と同居の予定はなく､生計も別となっています｡
Ａ ご質問のｹｰｽでは､特例の適用を受けることが可能です｡
税務上､｢特別の関係がある者（特殊関係者）｣に対する売却については､
特例の適用を受けることができないものとされています｡
しかしながら｢親戚＝特殊関係者｣であるとは限りません｡
具体的には､特殊関係者とは次に該当する者をいいます｡
●配偶者､直系血族
●親族のうち生計を一つにしている者､売却後同居する者
※その他､法的な婚姻関係がないものの事実上の婚姻関係にある者や､
売却者からの金銭の授受により生計を維持している者､また同族会社
等の一定の会社についても､特別の関係がある者に含まれます｡
この直系血族とは｢世代が直接に連なる血縁者｣をいい､親と子､祖父母
と孫などの関係を指します｡また､親族とは民法が定める｢６親等内の血
族､３親等内の姻族､配偶者｣をいいます｡
ご質問の場合､義姉（奥様の姉）の配偶者が売却先となりますが､この関
係は直系血族に該当しないほか､親族の範囲にも含まれないものとされま
す｡義姉は３親等内の姻族となるものの､その配偶者については民法が定
める親族に該当しないのです｡
そのため､一般に親戚関係にあるとからといっても､必ずしも税務上の特
例の対象外とは限らないわけです｡
ただし､売却先が義姉の配偶者ではなく､親族である義姉本人である場合
には注意が必要です｡上述のとおり生計を一つにしていないこと､売却後
に同居するものでないことが条件となるためです｡
ご質問では､住居も生計も別のようですので､この点の問題はないと思わ
れますが､親族への売却時には注意したいﾎﾟｲﾝﾄです｡
税務相談等でお話を聞くと､親族への譲渡を希望される場合､同居もしく
は生計の部分で､特殊関係者に該当するｹｰｽが多い印象があります｡
実際問題として､同居や同一生計といった背景があるからこそ､親族への
譲渡を検討されるのかもしれませんが､このような税務上の取扱いに関し
ても十分ご考慮頂ければと存じます｡
なお､親戚間の取引では､通常より低い価額で売却されるｹｰｽが見受け
られますが､このような売買は贈与の問題を伴うこととなります｡
通常の取引価額と低い価額との差額部分について､購入者が｢経済的な利
益｣を受けたものとして､贈与税が生じる可能性があるためです｡
贈与の問題を回避するためには､たとえ親戚間であっても一般的な取引価
額を査定し､その取引価額で売買する必要がありますのでご留意下さい｡
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│※本文で紹介させて頂いた内容は概略となります｡ │
│ 詳細につきましては税務署または税理士等の専門家にご確認下さい｡│
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《担当：八木》
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＜ご質問･お問い合わせ＞
皆様より頂いたご質問は､Ｑ＆Ａにて取り上げさせて頂きます｡
なお､お問い合わせの都合上､掲載されるまでにお時間がかかる場合があり
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.o○ 仙台の工務店：武海建設 早坂さん
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│田│ [２]ﾘﾌｫｰﾑと200年住宅の密接な関係から読む業者選択のﾎﾟｲﾝﾄ
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200年住宅については､業界内のいろいろなところで話題にあがっています｡
さて､200年住宅(執筆時点では国会審議中の｢長期優良住宅の普及の促進に
関する法律案｣)というｺﾄﾊﾞの印象だけで観てみると､とりあえず｢頑丈｣
な建物であれば良い､という印象を受けてしまいます｡
関連記事：200年住宅は決してﾊｲｽﾍﾟｯｸな住宅を指すものではない？
http://ameblo.jp/ietakemi/day-20080430.html
さて､常識的に考えてみても､ひとは200年もの長きに渡って命を長らえることは
できません｡現在の住宅も､事実上30年未満の寿命｡この寿命は､たとえ家本体の
設計寿命がもっと長いとしても､住宅設備機器の維持ｺｽﾄや､家族構成の変化に
伴い､事実上ﾘﾌｫｰﾑよりも新築のほうが安上がり､という判断からきています｡
また､周りの方々がどんどん新築していくから､という話もあるかもしれません｡
では､200年住宅【長期優良住宅の普及の促進に関する法律】が施行されたと
して､いままでのﾘﾌｫｰﾑとはどのような点が変わっていくのでしょうか？
国交省は､この200年住宅ﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄを｢住宅の資産化運動であり長持ち運動｣
と位置づけています｡
わかりやすく言えば､きちんと点検されて､高く評価されるものは価値が下がら
ないということを考えているようです｡つまり､ﾘﾌｫｰﾑのやり方ひとつで
住宅の価値が大きく増減する時代が､これから確実に訪れるわけですね｡
そうすると､いままでのﾘﾌｫｰﾑにありがちな､修繕や快適性の向上だけに
目を向けたﾘﾌｫｰﾑだけではこれから難しくなっていく､とも考えられます｡
ﾘﾌｫｰﾑを行うことで､快適性はもちろん､住宅の資産価値が上がるような
設計提案･施工が､より一層大切な事になってくるわけです｡
次にﾘﾌｫｰﾑの｢売り手｣と｢買い手｣という立場で考えてみます｡
あらゆるｱﾝｹｰﾄﾃﾞｰﾀやﾏｰｹｯﾄﾄﾚﾝﾄﾞから､将来の動向を予測する事が
私の現在の主だった活動です｡その中で､ある仮説が浮かび上がりました｡
まず､自分が消費する立場(＝顧客)として､自分がﾘﾌｫｰﾑ商品･ｻｰﾋﾞｽを
買う(契約する)ものと考えてみます｡この仮説とは､企業という組織が提供する
ﾘﾌｫｰﾑという製品やｻｰﾋﾞｽの明確な機能や便益よりも､顧客の過去の経験
がもたらす無意識の感覚や情緒的要素のほうが､実は､顧客の意志決定に大きな
影響を与えるのではないか？という仮説です｡
脳科学分野や認知科学分野での知見を調べてみるとほぼ間違いないようです｡
平たくいえばﾘﾌｫｰﾑ会社に問い合わせたときの､その会社の応対の雰囲気｡
電話でもﾒｰﾙでもあらゆるｺﾝﾀｸﾄ手段を問わず､自社の顧客や仕事に
対する温度を感じ取ってみることが､とても大切なことになります｡その会社の
丁寧さや正直さ､誠実さなど､相手の企業にｱﾌﾟﾛｰﾁして､直接話を聞いてみる
事で感覚的に分かることは､誰しもいままでの経験からきっと多いものと思います｡
ここで注意したいのは､ただ人当たりがよいだけの会社を感覚的に見分けること｡
契約前は､｢なんでも言うことを聞きますよ～｣｡そして､契約や工事が
終わったとたんに知らんぷりなどという会社では､工事後のｱﾌﾀｰﾒﾝﾃﾅﾝｽ
を考えると､顧客の立場では､本当にたまったものではありません｡
できることとできないことを､はっきりと言うことができる会社｡
また､工事内容や自社のﾒﾘｯﾄ／ﾃﾞﾒﾘｯﾄ､工事を行うことによるﾒﾘｯﾄ
／ﾃﾞﾒﾘｯﾄを明確に伝えてくれる会社を選択するのが賢明でしょう｡
最後に､窓口担当者が自分の仕事に誇りや喜びを持ち､仕事が楽しくて仕方が
ないという雰囲気が流れる会社は､裏表のない真っ当な仕事をしている証拠｡
そうでないところは､ｸﾚｰﾑをつけるとただただ謝ることだけに終始することで､
問題の解決に正面から向き合わない(向き合うことができない)ことが多いようです｡
理想は､ﾘﾌｫｰﾑによる住宅の資産価値向上を最優先に考え､顧客の便益を
ふまえた提案がきちんとできて､かつ､自分の仕事に誇りや喜びをもっている
ﾘﾌｫｰﾑ会社｡
実を言えば､私たちも､このような会社になることを目指しているものの､
お客様とのあらゆる個別対応のなかで､なかなか理想のｶﾀﾁにはならないもの
です｡私たちがﾋｱﾘﾝｸﾞを通して仮説形成した｢そのお客様の便益｣という
価値が､一回でﾄﾞﾝﾋﾟｼｬﾘ！とはいかないだけに､ほんとうに行きつ戻りつ
･･(冷汗)
私たちは人間です｡
機械ではないだけに完璧な対応を望めないからこそ､少しでもお客様にご提案
できる内容を磨き込んでいこうと､日々考えている今日この頃です｡
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＜ﾊｳｽﾈｯﾄｷﾞｬﾗﾘｰ東北 協賛 株式会社 武海建設＞
武海建設 ： http://www.ie-takemi.co.jp/
担当：早坂 淳一 http://www.hng.ne.jp/tohoku/koumuteninfo.php?id=72
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│田│ [３] 全国各地で開催されるﾊｳｽﾒｰｶｰ＆工務店
＆建築家の現場見学会･ｲﾍﾞﾝﾄ情報
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＠東京都多摩市 【６/１４（土）６/１５（日）】 完成現場見学会
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自由設計･注文住宅 －桜ｹ丘１丁目－
ずっと暮らしてゆく住まいだからいつまでも心地よく暮らしたい｡
家族の笑顔がたえない住まい
そんな住まいが完成しました｡
･どんな家を建てたらいいの？
･契約前だけどこれで本当にいいのかな？と迷っている方
･住宅ﾒｰｶｰに声をかけてしまって営業ﾏﾝの対応に疲れている方
･まだ先のことだけどいつかのために見ておきたい
という方は､ぜひお気軽にご見学にいらしてください｡
★ご来場の方にもれなくﾌﾟﾚｾﾞﾝﾄ♪
山崎ゆき（著） 【あこがれのﾏｲﾎｰﾑ日記】 創英社･三省堂書店
▼ 家族が集い憩える住まいの提案 主催：旭ﾎｰﾑｽﾞ ▼
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＠さいたま市緑区 【６/１４（土）】 完成内覧会
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埼玉県さいたま市緑区中尾（旧浦和市） Ｓ様邸完成内覧会
日にち：平成２０年６月１４日（土）
時間：ＡＭ１０時～ＰＭ５時
開催地：さいたま市緑区中尾
２０代の若いご夫婦のﾓﾀﾞﾝな住まいです｡
▼ 主催：猪狩工務店 ﾁｬﾚﾝｼﾞ精神旺盛な埼玉県伊奈町の工務店 ▼
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＠東京都北区赤羽 【６/１４（土）】 完成現場見学会
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完成間近の【現場見学会（赤羽北の家［仮称］）】を開催します！
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＠東京都杉並区 【６/２８(土)】 ﾐｻﾜﾊﾟｰｸ東京 特別ご招待
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ﾐｻﾜﾊﾟｰｸ東京の見学会にご招待いたします｡
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皆様もご招待いたします｡
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