2008.06.20
【本当の住まいづくり入門】２１土は住まいづくり必勝ｾﾐﾅｰ
【住まいづくり必勝ｾﾐﾅｰ】 ６月２１日（土）13：00～16：00
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│田│ http://www.hng.ne.jp/
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◆本日の注目情報
｜
└◆税理士がお答えします！【不動産 税金相談室】
｜ ＜ 3000万円控除 ＞
｜
└◆仙台の工務店：武海建設早坂さん【家づくりのﾌﾟﾗｽﾜﾝﾎﾟｲﾝﾄ】
｜ ＜ 耐震･制震･免震の大きな違い ＞
｜
└◆全国各地で開催されるﾊｳｽﾒｰｶｰ＆工務店
＆建築家の現場見学会･ｲﾍﾞﾝﾄ情報
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│田│ [1] 税理士がお答えします！【不動産 税金相談室】
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＜ 3000万円控除 ＞
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Ｑ 平成18年6月に､それまで住んでいた自宅を他人に貸し､私は新築を購入
し転居しました｡このたび､諸事情により貸している物件を売却するこ
とになりました｡
この場合､｢3000万円特別控除の特例｣を受けることができますか｡
Ａ ご質問のｹｰｽでは､ご自身が住まなくなってから3年以内に売却してい
ますので､3000万円特別控除が受けられます｡
その理由を説明していきます｡
まず､3000万円特別控除を受けるための条件として､下の5つの条件があ
ります｡
この条件を満たさないと3000万円特別控除を受けることができません｡
【条件】
1.自分自身が住んでいた家を売却していること
(家とともに土地を売却した場合等一定の土地も含まれます）
2.自分が住まなくなってから3年経った年の年末までに売却すること
3.配偶者や親族など､特別な関係の人に対する売却でないこと
4.売却した年の前年又は前々年に､一定の｢居住用財産を売却した場合の
特例｣を受けていないこと
これは､居住用の特例を何年も続けては受けさせてもらえないというこ
とでしたね｡
5.この売却により他の特例を受けていないこと
ご質問のｹｰｽでは
売却した相手が相談者と特別な関係ではない(3の要件)
前2年間（平成18年､平成19年）に｢居住用財産を譲渡した場合の特例｣を
受けていない(4の要件)
この売却について他の特例を受けていない(5の要件)
という前提でお話いたします｡
そうしますと､上記の1と2の条件を満たすと3000万円特別控除を受けること
ができますね｡
まず､1は｢自分自身が住んでいたかどうか｣ですが､売却する時は､他の
人に貸しており､住んでいませんね｡
しかし､この要件は売却する時で判断するのではなく､その家に住まなくな
った時､つまり､平成18年6月の時点で判断します｡
そのため､1の要件を満たします｡
次に､2の｢自分が住まなくなってから3年経った年の年末までに売却するこ
と｣ですが､平成18年6月である､2年前に新築を購入し転居しているので要
件を満たしますね｡
そのため､今回ご相談いただいた売却に関しては､3000万円特別控除の対象
となります｡
ちなみに､ご質問のｹｰｽでは､住まなくなってから3年経った年の年末
（平成21年の年末）までに売却すれば､3000万円特別控除が使え､平成22年
以降に売却した場合には､使えなくなります｡
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│※本文で紹介させて頂いた内容は概略となります｡ │
│ 詳細につきましては税務署または税理士等の専門家にご確認下さい｡│
└────────────────────────────────┘
《担当：宮野》
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＜ご質問･お問い合わせ＞
皆様より頂いたご質問は､Ｑ＆Ａにて取り上げさせて頂きます｡
なお､お問い合わせの都合上､掲載されるまでにお時間がかかる場合があり
ますので､予めご了承下さい｡
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.o○ 仙台の工務店：武海建設 早坂さん
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│田│ [２] 耐震･制震･免震の大きな違い
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6月14日の岩手･宮城内陸地震におきまして､震災によって亡くなられた皆様の
ご冥福をお祈りするとともに､被害にあわれた方々の一日も早い復興を願って
やみません｡私の直接の知人･友人や私のお客様の無事は､だいぶ確認でき
ましたが､相次ぐ余震で､私自身が怪我をしてしまっただけに､震災による
辛さは本当に人ごとではありません｡
さて､今回は予定を変更して､｢耐震･制震･免震｣の違いについて解説します｡
耐震住宅は､よくﾃﾚﾋﾞや新聞､雑誌やﾁﾗｼなどでよく目にしますね｡
制震住宅･免震住宅も､このごろ雑誌やﾁﾗｼでよく見かけるようになりました｡
しかし｢耐震･制震･免震｣といっても､その違いを明確に説明している記事は
案外少ないものです｡
では､まず制震と免震､耐震の違いとは？いったいなんでしょうか？
まず､耐震とは､揺れに耐えるということです｡
制震は､揺れを軽減すること｡免震とは､揺れを建物に伝えないということです｡
制震装置や免震装置もついていない､現代の建築基準法に沿って建築された住宅
は｢耐震住宅｣だといえます｡
｢柱や梁を太くする｣｢壁を増やす｣などの方法で建物を丈夫にして､
地震の揺れにがっちりと｢耐えよう｣とする構造です｡
そして､これから宮城県で建てられる住宅は｢耐震住宅｣のさらに上の効果が
期待できる｢制震住宅｣や｢免震住宅｣が一般的になりつつあります｡
下に免震と制震､そして耐震のそれぞれの特徴と違いをまとめてみました｡
(あくまでも目安としてご覧ください)
■地震の揺れ
免震＝地震の揺れを直接建物に伝えない｡
制震＝地震の揺れは直接建物に伝わるが､２階から上階の揺れが軽減される｡
耐震＝地震の揺れが直接建物に伝わる｡
特になかにいる方々には､地震による加速度が増幅されて
直接伝わります｡
家具などに囲まれた室内で地震による加速度が増幅されるわけですから､
結果として､家具の転倒などで命を落とす結果となってしまうのです｡
■強風（台風）時の揺れ※
免震＝強風(台風)のときは２階から上階が揺れる｡
制震＝強風(台風)で､ほとんど揺れない｡
耐震＝強風(台風)で､ほとんど揺れない｡
※鉄骨架台は柔らかいので､ﾛｯｷﾝｸﾞして上階ほど大きく揺れる｡
ここが免震住宅の弱点です｡
■建物の損傷
免震＝建物が大きく揺れないので､建物の損傷が大幅に軽減される｡
制震＝建物の揺れ(震動)ｴﾈﾙｷﾞｰを吸収するので､建物全体では
ほとんど損傷しない｡
耐震＝地震のたびに､建物の損傷が進む｡
■家具などの転倒
免震＝階数を問わず大幅に軽減される｡
制震＝２階から上階が軽減される｡
耐震＝免震と比較して家具が格段に転倒するので､転倒防止器具が必須｡
■装置設置ｺｽﾄの目安
免震＝350万～550万円｡
制震＝30万～50万円｡
耐震＝現在の建築基準法では､ほぼすべての住宅が耐震住宅となる｡
■地盤の制約
免震＝軟弱地盤などでは設置が困難｡
制震＝ほとんどない(地盤改良が必要になる場合があります)｡
耐震＝ほとんどない(地盤改良が必要になる場合があります)｡
■地下室などの設置制約
免震＝設置は困難｡
制震＝なし｡
耐震＝なし｡
一般的な木造の｢耐震住宅｣では､強固に固められた基礎の上に土台がのり､
その上に柱が立ちます｡
免震装置は､大地震が発生したときに家具の転倒や建物の損傷を防ぐという点
では､抜群の効果を発揮します｡
しかし､大きな地震でないと作動しないとか､台風のときには家ごと揺れる
心配があったり､装置の価格が高いとか､液状化するような地盤には向かない
など､地盤や室外に設置する各種の住宅設備機器(ｴｺｷｭｰﾄ･電気温水器や
ｴｱｺﾝ室外機など)設置の制約があります｡
制震ﾀﾞﾝﾊﾟｰは大地震にずば抜けて効果を発揮するのではなく､震動ｴﾈﾙｷﾞｰ
を吸収して損傷を大幅に軽減できます｡
そして､家具の転倒に対しては､転倒防止器具を用いることでほとんど免震住宅
と同じように転倒防止対策をすることができます｡
宮城県沖地震が身近に迫りつつある仙台では､｢耐震住宅｣であることは
もはや当たり前｡
住まいへの考え方や地盤の制約､ﾌﾟﾗﾝや予算の条件によって､制震装置
または免震装置を選択していく時代になっています｡
もちろん､住宅が安全だとしても､震災は突然やってきます｡
そして､家族いっしょのときに(都合よく)起きるとは限りません｡
そんなときにもあわてずにすむように､日頃から家族でよく話し合っておく
ことが大切です｡
この震災をきっかけに､家族での防災会議を開催してみることも一計ですね｡
家族での防災会議のときは､以下の項目に沿ってあらかじめ家族全員で決めて
おくことが大切です｡
1.家族ひとりひとりの役割分担
日常の予防対策の役割と災害時の役割の両方を､あらかじめ決めておきましょう｡
寝たきりの高齢者､病人､ちいさな子どもがいる場合は､家族のだれがその方々
の保護をするかも決めておいたほうが良いでしょう｡
2.家屋の危険箇所をﾁｪｯｸ
家の内外をﾁｪｯｸして､あらかじめ危険箇所を確認しておくことが大切です｡
放置できない場所は､きちんと修理や補強を行いましょう｡
3.家具の安全な配置と転倒防止対策
家具の配置換えによって､家のなかに安全なｽﾍﾟｰｽを作ることができるか
どうか､工夫してみましょう｡
また､家具や書籍､食器類などの転倒防止や落下･散乱を防ぐ方法もあわせて
考えておきましょう｡
4.非常持ち出し品のﾁｪｯｸと入れ替え･補充
家族構成を考えながら必要なものが揃っているか､ﾁｪｯｸしておきます｡
また､非常持ち出し品の非常食が賞味期限切れでは､非常時のﾄｲﾚ問題にも
直結する結果になりかねないので､定期的に新しいものと取り替えましょう｡
それほど､避難所でのﾄｲﾚ対策は誰にとっても切実､かつ深刻な問題です｡
5.災害時の連絡方法や避難場所･避難経路の確認も話し合っておきましょう｡
家族が離ればなれになったときの避難場所や安否連絡方法などをあらかじめ
確認しておくと､待っている身にとってはささやかながら本当に安心できます｡
この安心感で､震災後の避難生活での辛い気持ちを少しでも和らげることが
できます｡
また､ﾌﾞﾛｯｸ塀など避難ｺｰｽの危険箇所についても話し合い､家族みんな
で下見をしておくことが大切です｡
6.地震が起きたら津波に注意
地震が発生した場合､海沿いの地域では津波に襲われる危険性があります｡
揺れを感じたら､ただちに高いところに避難し､津波情報の確認を行って
津波注意報が解除されるまで避難しないと､たいへん危険です｡
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