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【家づくりの“ﾌﾟﾗｽ”ﾜﾝﾎﾟｲﾝﾄ】第92号:瑕疵担保期間10年保証とｱﾌﾀｰｻｰﾋﾞｽの違い

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 　　 　■ 瑕疵担保期間10年保証とｱﾌﾀｰｻｰﾋﾞｽの違い ■
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｢特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（平成１９年法律第６６号）

（住宅瑕疵担保履行法）｣が施行され､国交省から責任保険法人が発表になった

ことからも､いよいよ瑕疵担保10年保証住宅が当たり前のことになってきます｡


まず､瑕疵担保の対象となる｢新築住宅｣の定義からおさらいしてみましょう｡


瑕疵担保責任が10年に義務づけられるのは新築住宅だけです｡

中古住宅は対象にはなりません｡

ここで言う新築住宅とは｢完成してから1年以内で人が住んだことのないもの｣

を指します｡

築1年未満でも人が住んだことのある住宅や､未入居でも完成後1年を超えた住宅は

｢中古住宅｣とみなされ､売主が不動産会社の場合､瑕疵担保責任の期間は2年間､

個人が売主の場合は2ｶ月程度となるｹｰｽが多いようです｡ 


また､瑕疵担保責任期間がｽﾀｰﾄするのは｢引き渡しの日｣からになります｡

つまり､新たに家を建てる場合は､施工会社の引き渡し日からｶｳﾝﾄされる

のです｡


ここでよく勘違いされるのは､建て売り一戸建てや分譲ﾏﾝｼｮﾝで､

施工会社と売り主が異なる場合｡

この場合は施工会社から売り主に建物が引き渡された日からとなるので､

完成済みの場合は買ってからの瑕疵担保責任期間が10年､または2年より短く

なることもあり得ます｡


瑕疵担保責任の｢瑕疵｣とは､｢契約時に定められた内容や､住宅として必要な

機能を欠いていること｣という意味です｡

しかも､法律で定められた瑕疵担保責任の対象となるのは｢構造耐力上主要な

部分または雨水の浸入を防止する部分｣とされています｡

その他の瑕疵については2年間とするｹｰｽが多いようです｡ 


売主とﾄﾗﾌﾞﾙになり裁判などで争う場合は､買主側が｢住まいの引き渡し時点

で瑕疵があったこと｣を証明しなくてはならないのです｡

例えば入居して数年後に雨漏りなどが起こった場合､その原因が施工会社の設計

や工事のﾐｽが原因だと証明するのは難しく､実は買主にとって負担が大きいの

です｡ 

同じように､施工会社の故意か重過失で生じた瑕疵については､原則として瑕疵

担保責任保険の対象外になります｡

事業者は補修したとしてもﾓﾗﾙﾊｻﾞｰﾄﾞを防止する観点から保険金の支払いを

受けられません｡ただし､このような瑕疵を倒産などの理由で事業者が補修しな

かった場合には､住宅の建主や買主が保険金を受け取れることになっています｡


ただし､瑕疵担保履行法の施行前からある任意の瑕疵担保責任保険は､保険の運営

会社が法に基づく保険法人の指定を受けると､法に基づく保険と見なされませんが

指定を受けた保険法人が､法施行前の保険に加入していた事業者を対象に､法に

基づく保険にｽﾑｰｽﾞに切り換えられるｻｰﾋﾞｽを実施する予定とのことです｡

たとえば､国土交通省に保険法人として指定された住宅保証機構は､契約切り換え

ｻｰﾋﾞｽを検討中であることを明らかにしています｡

また､地盤の瑕疵自体は､瑕疵担保履行法の前提となる住宅品質確保促進法

（品確法）が定めた瑕疵担保責任の対象外になります｡

ただし､瑕疵がある地盤に住宅を建てた結果､基礎などに損害が生じれば､

基礎などの瑕疵に対して担保責任を果たさなければならないのです｡ 


要するに引き渡し後10年以内に､特別なことをなにもしていないのに｢雨漏りが

する｣｢床が傾いた｣など､生活するうえで重大な欠陥がある場合に限り､

その原因が工事にあることが証明できれば､無償で直してもらえるということ

なのです｡


では､ｱﾌﾀｰｻｰﾋﾞｽとは､どのようなことを指すのでしょうか？

瑕疵担保責任による無料補修の条件が､｢引き渡し時点で瑕疵があったこと｣

というのに対し､ｱﾌﾀｰｻｰﾋﾞｽは原則として､｢一定の不具合については

瑕疵の有無にかかわらず無償で補修する｣売主側のｻｰﾋﾞｽを指します｡

ｻｰﾋﾞｽの対象となる不具合の種類とｻｰﾋﾞｽ期間について､会社ごとに

｢ｱﾌﾀｰｻｰﾋﾞｽ規準｣が定められています｡


各業界団体では独自にｱﾌﾀｰｻｰﾋﾞｽ規準を設けており､

加盟企業ではその規準に沿ったｱﾌﾀｰｻｰﾋﾞｽを実施しています｡

法律と同様､基本構造部分の10年保証のほか､より細かい部分について1年〜5年

程度の短期保証を付けることが多いようです｡
 

さて､10年間の保証期間中､いわゆる“土地･建物の相続”という局面になる

ことは絶対にない､とは言い切れません｡


（財）住宅ﾘﾌｫｰﾑ･紛争処理支援ｾﾝﾀｰ（業務内容：住宅相談､紛争処理

の支援）では､このような場合のFAQをまとめています｡


瑕疵担保10年保証住宅にお住まいの方がお亡くなりになったと仮定して､

相続が発生する場合は､相続人は被相続人の権利義務を包括的に承継するのが

原則です｡


つまり､契約者が死亡して相続人が10年保証の適用されている建物を相続した

場合は､相続人が残存期間の保証を受けられることになっています｡


ﾊﾞｯｸﾅﾝﾊﾞｰはこちら

　　　　　　　http://archive.mag2.com/0000206983/


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 　  　　　　　　　　■ 編　集　後　記 ■
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５月下旬に､東北地方の各地銀･第二地銀の決算内容が公表されました｡

ざっと内容を見る限り､東北地方の大半の銀行が減収減益傾向｡

住宅ﾛｰﾝの審査にあたっても､この影響がじわじわと出ているようで､

実のところ､住宅ﾛｰﾝ仮審査ではたいへんな苦労をしています｡

商談が進んで住宅ﾛｰﾝが通らないとき､私もお客様とおなじように

落ち込んでしまいます｡

立ち直るのに､しばらくかかります｡


こんなことや､あんなことなど､

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