さあ､始めましょう！相続対策の第一歩

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―さあ､始めましょう！相続対策の第一歩――――――――――Vol.35――――――

―【目次】―――――――――――――――――――――――――――――――――
･はじめに
･不動産鑑定士の利用
･編集後記

―◆はじめに◆―――――――――――――――――――――――――――――――
こんにちは｡
発行責任者の小宮山です｡

今回は､相続財産評価時の､不動産鑑定士の利用についてお話してみたいと思います｡
相続財産の評価減につながるお話です｡

では､始めましょう｡

―◆不動産鑑定士の利用◆――――――――――――――――――
みなさんが､この相続対策の第一歩として最初の行った相続対象物件の調査を思い出し
てみてください｡

その中に建築基準法上の道路であるかないかの調査があったと思います｡
調査の結果､みなさんの相続対象物件の中に､建築基準法上の道路に面していない財産
はなかったでしょうか？

そのような相続対象物件があった場合､不動産鑑定士を利用し､その鑑定額を相続財産
評価として利用する場合があります｡

なぜ､このようなことを行うかといえば､路線価が建築基準法の道路であるか否かをあ
まり考慮せず付けられているからです｡

通常の不動産の価値から考えれば､建築基準法上の道路に面していない土地は､大幅に
その価値が下がります｡

これは､当然といえば当然ですよね｡基本的（建築基準法４３条但し書きが適用になる
場合もあるので）に建築物が建てられず､利用が制限されてしまうのですから｡

では､その土地の路線価を見てみましょう｡

恐らく､近隣土地の路線価と比較して､極端に低く設定されていないのではないでしょ
うか？

そのまま､通常の評価方法にてその土地を評価した場合､その土地を売却する際､その
評価額で売却できるｹｰｽは極めてまれだと思います｡

そこで不動産鑑定士に評価をお願いするのです｡
不動産鑑定士は､その土地を通常に利用できる状態にするために､どの程度の費用を必
要とするかを考慮しながら､その土地を評価します｡

隣地の土地を買収する必要があるｹｰｽや開発行為が必要となるｹｰｽなどが考えられ
るでしょう｡その費用はかなり高額になるｹｰｽが多いものです｡
この費用により､土地の評価額が下がるのです｡

崖地などでも鑑定評価を利用する場合があります｡
財産評価の中で､崖地の評価減がありますが､崖の形状などにより､その評価減だけで
は､実際の価額と折り合わないｹｰｽがあるためです｡

いずれの場合においても､不動産鑑定評価を利用する場合には､税理士､不動産鑑定
士､不動産会社を交えよく検討する必要があります｡

まず､費用対効果です｡評価減の金額が､鑑定費用を下回ってしまっては､鑑定を行う
意味がありません｡

また､上回ったとしても､路線価評価とあまり変わらない評価額の場合には､素直に路
線価評価を利用した方がよい場合などもあります｡

私がお願いしている鑑定士は､事前に評価減できるであろう金額と鑑定費用の見積もり
を出してくれます｡これに基づき鑑定を行うか検討します｡

次に税理士への相談です｡申告手続きを行うのは､不動産鑑定士ではなく税理士です｡
税理士の先生が､鑑定評価にて申告することに同意していただかなければなりません｡
税理士が､その評価に納得していなければ､税務署からの問い合わせなどについて､自
信を持って回答できなくなってしまうからです｡

これらの取りまとめの作業をするのが､不動産会社･不動産ｺﾝｻﾙﾀﾝﾄです｡両先
生の意見調整や､実際の取引価額や開発行為を行う場合の区画などについて参考意見を
お話させていただきます｡

みなさんのご所有地に該当するような土地がある場合には､事前に相談しておくのもひ
とつの方法だと思います｡

ご検討してみてください｡

では､また次回

―◆編集後期◆――――――――――――――――――――――――――――――――
東京の木曜日の朝は､ものすごい雨でした｡

ここ数年の梅雨は､以前のようにしとしとと雨が降り続けるというより､短時間で雨が
ざｰと降り､雨が上がるとものすごく暑くなる､そんな印象があります｡

やはり気候が変わってきたのでしょうか？

ご意見､ご要望､ご質問､仕事の依頼等がございましたら､ﾒｰﾙにてお願いいたしま
す｡

＜ks@ks-estate-consul.com＞
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