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| まぐまぐﾒﾙﾏｶﾞｱｰｶｲﾌﾞ |
東北仙台まちかど不動産情報館 |
こんにちは｡ ＢＩＴｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝの飯川です｡ 弊社ﾒﾙﾏｶﾞをご愛読いただき誠にありがとうございます｡ ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 昨日､今日と､仙台では｢青葉祭り｣が開催されました｡ 昨日は､市民会館で行われた｢演舞｣を見てきましたが､ 年々､｢お祭り｣として成熟度が高まってきているようで､ ｽﾑｰｽﾞな運営に感心させられました｡ さて､今回のﾒﾙﾏｶﾞﾃｰﾏは､｢不動産ﾌｧﾝﾄﾞ｣と ｢投資用ﾏﾝｼｮﾝを含めた一般不動産取引｣の 現在の状況についてお伝えします｡ 【不動産ﾌｧﾝﾄﾞと一般不動産取引の現在】 □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ ｢平成20年1月1日現在の公示価格｣ ―――――――――――――――――――――――――――― ｢青葉･中央 上昇率全国一｣｡ 平成20年3月25日の河北新報の見出しです｡ 国土交通省が発表した平成20年1月1日現在の地価公示価格｡ 仙台市青葉区中央が上昇率40.1％と全国1位となり､ 一番町や本町も全国10位以内に入りました｡ 公示価格とは､不動産取引における適正価格判断のための 客観的な目安となるもの｡ 相続税評価や固定資産税評価の算定目安にもなります｡ 確かに､昨年､一昨年と､仙台市中心部の商業地では､ 不動産取引価格が上昇しました｡ 青葉区一番町の中央警察署跡地､電力ﾎｰﾙ近くのﾋﾞﾙ､ 青葉区中央の都市銀行店舗など､ 坪1,100万円から2,000万円の取引であったと言われています｡ 相続税評価額を算定する基礎として ｢路線価｣（公示価格の約8割）というものがありますが､ そこから導かれる同地域の公示価格の目安は､ 約4,000,000円／坪～6,600,000円｡ もちろん､公示価格と実際の相場は完全に一致はしませんが､ 単純に路線価から求めた推定公示価格と比較すると､ その約3倍の価格水準で取引が続いていたことになります｡ ｢最近のﾌｧﾝﾄﾞ案件の取引状況｣ ―――――――――――――――――――――――――――― しかし､昨年秋のｱﾒﾘｶのｻﾌﾞﾌﾟﾗｲﾑﾛｰﾝ問題や 金融商品取引法の施行により､ ここ仙台でも急激に市況の変化が現れてきています｡ 実際に､今年に入ってから､不動産ﾌｧﾝﾄﾞが組成された 賃貸ﾏﾝｼｮﾝやﾌｧﾝﾄﾞﾃﾞﾍﾞﾛｯﾊﾟｰと呼ばれる ﾌｧﾝﾄﾞ案件を開発する事業者が保有する物件の売却情報が 次々と出てきています｡ その背景には､ ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ◇ｻﾌﾞﾌﾟﾗｲﾑﾛｰﾝ問題によって外資系金融機関の体力が 低下し､｢不動産ﾌｧﾝﾄﾞ｣への新規融資や借り換えが ｽﾄｯﾌﾟしたことから､｢不動産ﾌｧﾝﾄﾞ｣が手持ちの 不動産案件を現金化して運転資金に回そうとしている｡ ◇ｻﾌﾞﾌﾟﾗｲﾑﾛｰﾝ問題や不動産証券ｼｽﾃﾑの不透明さ から投資家が証券化商品の購入に慎重になっている｡ ◇日本の金融庁が不動産ﾌｧﾝﾄﾞの不透明さの是正に着手｡ ｢金融商品取引法｣の施行などﾌｧﾝﾄﾞ組成のﾊｰﾄﾞﾙを 高く設定したことにより､ﾌｧﾝﾄﾞ組成できない物件の 売却を検討しはじめた｡ ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ などの状況があります｡ ｢その結果､どうなる？｣ ―――――――――――――――――――――――――――― 現在の状況から､不動産ﾌｧﾝﾄﾞの保有する物件の 売却増加が予想されます｡ そして､それらは体力のある不動産ﾌｧﾝﾄﾞや 不動産事業者､投資家などが適正な価格で取得し､ 再運用することになると考えられます｡ そこでは､賃料や運用利回りの再算定が行われ､ それに基づいた新たな不動産価格が形成されます｡ 結果的に､現在の社会経済情勢にﾏｯﾁする賃料と 運用利回りの再形成につながると考えています｡ すでに日本が｢資産のｸﾞﾛｰﾊﾞﾙ（国際）化｣に舵を切って いることから､そのような流れは今後も､引き続いて何度も 繰り返されることになると考えられます｡ 資産のｸﾞﾛｰﾊﾞﾙ化と､少子高齢･人口減少という 社会経済環境の変化の中､その時々の時代情勢に対応する 不動産取引の流れが作られ始めているのではないでしょうか｡ 不動産証券化が始まってから､約10年｡ 今回は､1回目の調整局面を迎えている状況と考えられます｡ ｢不動産ﾌｧﾝﾄﾞと一般不動産取引｣ ―――――――――――――――――――――――――――― 不動産ﾌｧﾝﾄﾞは､大きく分けて｢ﾘｰﾄ｣と｢私募｣の 二つに分類できます｡ ｢ﾘｰﾄ｣は上場され広く投資家に出資を募るもの｡ ｢私募｣は､出資者を限定して出資を募るものとなります｡ ｢ﾘｰﾄ｣は､物件の規模が大きいため､ 一般の方が直接購入できる物件は少ないと考えられますが､ ｢私募｣については､投資用賃貸ﾏﾝｼｮﾝをはじめ､ さまざまな規模や用途の｢ﾌｧﾝﾄﾞ｣が組成されています｡ 今後､｢私募ﾌｧﾝﾄﾞ｣を中心に売却物件が増えることが 予想され､それにより一般の投資家が取得保有する ｹｰｽが増加することが見込まれます｡ しかし､その場合は､いかに今後の運用を図っていくかを 十分に検討することが大切｡ 賃料設定や将来の売却予想を誤れば､最終的な投資利回りが ﾏｲﾅｽになってしまうことも考えられます｡ 不動産ﾌｧﾝﾄﾞ等の流れや動向に振り回されない､ 現在の少子高齢社会の流れの中における適正な賃料設定と 投資利回りについて検討し､地域における賃貸不動産の役割と 自らの運用目的を明確にしておくことが 大切なのではないでしょうか｡ それは､一般の居住用不動産資産についても同様｡ 不動産ﾌｧﾝﾄﾞや公示価格などの情報に惑わされることなく､ ｢何のためにその不動産を取得するのか｣を 改めて検討することが大切だと考えています｡ そして､それらを検討する中で､ 賃貸に出した場合はいくらの賃料や利回りが得られるか､ 将来的な資産価値の維持や転売に不利な部分はないかなどを 考慮することが不動産を｢資産｣として考えることになります｡ ただ､一般の不動産は､投資利回りや将来の転売だけでなく､ 個人の｢こだわり｣や｢地域社会における有効活用｣を 考えることができるのも魅力のひとつ｡ 将来的には､賃料や利回りだけにとらわれない ｢個人のこだわり｣や｢地域特性を活かした街造り｣に つながる不動産運用手法が生まれてくると良いですね｡ □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 次回は久しぶりに仙台圏の大型不動産売買や開発案件情報､ 店舗出店情報などをﾋﾟｯｸｱｯﾌﾟしたいと思います｡ 【相談会＆ｾﾐﾅｰ開催のお知らせ】 ▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽ 『不動産なんでも相談会』 ――――――――――――――――――――――――――――― 5月24日（土）に仙台市青葉区本町二丁目のﾊｰﾈﾙ仙台で ｢不動産なんでも相談会｣【5月】を開催します｡ 今月は､ｺﾞｰﾙﾃﾞﾝｳｨｰｸもあり､皆さん忙しい様子で､ ご予約等をいただいておりません｡ お時間がございましたら､是非お立ち寄りくださいね！ 詳しい内容は､弊社ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞ｢注目情報｣でご覧下さい｡ ｢注目情報｣ http://www.bitcorp.co.jp/information/index.html 【売却物件入札情報－長野県軽井沢－】 ▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽ 最後は､弊社取扱いの入札物件情報です｡ 場所は､｢長野県北佐久郡軽井沢町｣｡ しなの鉄道｢中軽井沢駅｣から徒歩10分の開発用物件です｡ 先日､物件調査のため､軽井沢に行ってきましたが､ 浅間山がきれいで､静かで落ち着いた街でした｡ 前回行った時は､平日のせいか閑散としていましたが､ 今回は土曜日ということもあって長野新幹線も混雑していました｡ 乗車されている方々も､これから別荘地に行くといった 雰囲気の方々が多く､｢軽井沢｣ﾌﾞﾗﾝﾄﾞを肌で感じてきました｡ 今回の物件は､静かな住宅街の中にある約1,700坪の土地｡ 軽井沢町の建築規制や開発行為許可申請などの諸手続きが 必要ですが､それも地域の景観などを守るためのもの｡ それらをｸﾘｱした宅地造成､別荘地開発､各種施設用地 を是非ご検討いただければと思います｡ 興味のある方は､弊社ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞ｢おすすめ物件情報｣に 近隣の写真などを掲載しておりますので､ ご覧になってみて下さいね｡ 《弊社ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞ｢おすすめ物件情報｣》 http://bitcorp.co.jp/realty/a5/post_4.html △△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△ 弊社では､随時｢入札取扱物件｣のご相談を承っています｡ 可能な限り高く売却したい､市場相場反映した取引をしたいなど､ ｢入札方式｣によるお取引のご相談がございましたら､ お気軽にご相談ください｡ ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ □□□□□□□ 《発行元》 □□□□□□□ 東北仙台まちかど不動産ｱﾄﾞﾊﾞｲｻﾞｰ ■■■□□■■ 株式会社 ＢＩＴｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ ■ ■□□■■ 仙台市青葉区本町1丁目12番12号 ■■■□□■■ ﾌﾘｰﾀﾞｲﾔﾙ／0120-863-862 ■ ■□□■■ MAIL／info@bitcorp.co.jp ■■■□□■■ http://www.bitcorp.co.jp/ Build In Trust 【お問合せ･ご相談はお気軽にどうぞ】 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
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