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年収400万で始める利回り8%～9%以上の札幌不動産投資

2008.01.18
不動産投資における銀行の不動産担保評価の実態～その１

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　　　　　                                             2008/1/18号 
　　　　　年収400万で始める利回り9%以上の札幌不動産投資

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皆さん初めまして｡株式会社日本地建の大間と申します｡元銀行員の視点か
ら不動産投資に関わるﾃｰﾏをﾚﾎﾟｰﾄしていきたいと思いますのでよろし
くお願いいたします｡今回は不動産の担保評価についてです｡

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　　　　　【１】あいさつ
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│もくじ│【２】銀行の不動産評価の実態（その１）
└───┘----------------------------------------------------------
　　　　　【３】編集後記
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┃１┃あいさつ
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前回までﾒﾙﾏｶﾞの配信を担当しておりました北本は､社内人事異動により
部署換えとなりました｡賃貸事業部門がこれから繁忙期を迎えるにあたり､
ちょっとした助っ人といったところでしょうか｡雪が解け春には戻る予定で
すのでそれまでは私が配信させていただきますのでよろしくお願いします｡　

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┃２┃銀行の不動産評価の実態
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不動産投資をする場合､ほとんどの方は金融機関からの融資を利用すること
と思います｡
銀行にﾛｰﾝを申し込むにあたって､欲しい物件がどのように評価をされ､
ｱﾊﾟｰﾄの土地･建物の担保価値を大まかにでも把握しておくとﾛｰﾝ審査
対策にも役立ちますよね！

銀行の担保評価は一般的に､『原価積算法』『収益還元法』の2通りがありま
す｡

なかでも原価積算法を用いている銀行が多いようで､私の在籍していた銀行
もそうでした｡最近では収益還元法での評価をする銀行もあるようですがま
だまだ絶対数では少ないのが実情のようです｡今回は『原価積算法』につい
て触れさせていただきます｡

では『原価積算法』とは･･･

この方法で評価をする場合､時価＝担保価値ではありません！
この評価法での担保価値とは､銀行が算出した不動産の時価に｢掛け目｣と
いうものを掛けて算出します｡将来の不動産の値下がりﾘｽｸ､時価で売れ
ないﾘｽｸを勘案して､各々銀行で定めた掛け目をかけて､将来借主の返済
が滞っても､この値段だったら売れるという価格を考えます｡

土地の担保価値は､多くの場合､路線価の70％【×0.7＝掛け目】という見方
をします｡（銀行によっては独自に掛け目を設定しているところもあります）

例えば･･･250平米の土地の路線価が平米あたり15万円だとすると･･･

250平米×15万円＝3,750万円････････時価
3,750万円×70％（掛け目）＝2,625万円･･･担保価値　となります｡

そして建物の担保価値は､多くの銀行では固定資産税評価額程度で評価しま
す｡建物の固定資産税評価額は､建築価額のだいたい70～80％で評価される
ため､例えば･･･4,000万円の物件だったら･･･

4,000万円×70％（掛け目）＝2,800万円･･･の評価となります（担保価値）

この他に銀行独自に構造と築年数で平米ごとの価格を作っている等々､別な
評価法もあるようです｡
先ほどの例のように掛け目をかけた土地と建物の金額の合計が､その物件の
担保価値となり､融資金額はその範囲内に抑えられるように審査します｡

先ほどの例での担保価値は･･･

土地（2,625万円）＋建物（2,800万円）＝5,425万円≧借入希望額

ただ､多少の担保不足が認められても､立地や事業性の展望がよかったり､
借入希望者の収入や属性等有利な条件があれば評価以上の融資が受けられる
こともありますし､逆に担保が不足する分の追加担保を要求したり多くの自
己資金の拠出を要求してくることもあります｡

ここで言えるのは､高く評価するところもあれば低いところもあります｡
評価法は銀行ごとに様々ですので､最初の銀行で断られたからといって諦め
ないことです｡次の銀行では高い評価をしてくれたという話も実際あります
ので！

当社に｢ｱﾊﾟｰﾄ経営｣でご相談いただくお客様の多くは銀行ﾛｰﾝを利用
されます｡銀行交渉が慣れてないという方も多いですし､そのような方には
銀行との橋渡し役は親身に対応させていただきますのでお気軽にご相談くだ
さい！

実際に当社の物件を購入されたｵｰﾅｰ様の購入例や体験談に興味ある方は
http://www.nihonchiken.com/　まで

札幌の不動産投資環境はまだまだ熱いですよぉ！！

次回は『収益還元法』について述べさせていただきます｡


┃３┃編集後記
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銀行の担保評価について書いてみましたが､最近思うのが｢変わったなぁ｣と
いうことなんですよね｡
何が変わったかというと､銀行の方針なんですよ｡
つい2､3年前まではとてもｱﾊﾟｰﾄﾛｰﾝの貸し出しに熱心だったのに､ここ
最近は審査が渋いよなぁ､というのがあるんですね｡
当然逆の場合もありまして､今では2年前の倍のﾛｰﾝ案件の持ち込み件数に
なって（年間数十件）いる銀行もあったり･･･
不動産会社との相性みたいなものもあるんでしょうかね｡
実際､審査が通りやすい銀行や融資担当者っていますから｡
札幌は今も不動産投資環境は熱いですから､大丈夫ですよ！


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｢ﾒｰﾙﾏｶﾞｼﾞﾝ｣札幌不動産投資

☆発行責任者　大間
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